La Corte di Cassazione, con sentenza n. 6537 del 25.02.2022, dirime una controversia insorta tra un’associazione, che intendeva trasformare un’unità immobiliare ad ambulatorio medico, ed il condominio, che si opponeva a tale trasformazione invocando una clausola contenuta nel regolamento condominiale che impediva la modifica della destinazione d’uso degli immobili.

Ebbene, alla luce della suddetta sentenza, affinchè le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio siano opponibili ai terzi, è necessario che il vincolo in questione sia trascritto oppure, in alternativa, che ne abbiano preso atto in maniera specifica nel contratto d’acquisto.

Sul punto, recita testualmente la sentenza: “L'argomentazione della Corte ambrosiana contrasta con la giurisprudenza di questa Corte, che ha spiegato che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio volte a vietare lo svolgimento di determinate attività costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione. (…) In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che prenda atto in maniera specifica, nel medesimo contratto d'acquisto, del vincolo reale gravante sull'immobile. Non basta, dunque, una generica, e perciò irrilevante, accettazione del regolamento da parte dell'acquirente, essendo invece necessaria, ai fini dell'opponibilità di una disposizione istitutiva di servitù, una dichiarazione di specifica conoscenza dell'esistenza delle reciproche servitù (cfr. Cass. n. 21024/2016, Cass. n. 6769/2018, Cass. 24188/2021, non massimata). “