Il caso in esame trae origine dal recesso per gravi motivi esercitato illegittimamente da un noto marchio di moda nei confronti del proprietario di un immobile locato, assistito dall’Avv. Mario La Morgia.

La conduttrice inviava al locatore una dichiarazione di recesso anticipato per gravi motivi, ai sensi dell’art. 27 della L. 392/1978, richiamando la grave crisi economica dovuta alla pandemia e l’incertezza sulla durata dell’epidemia ed i tempi dell’eventuale ripresa economica, come causa determinante la dismissione del negozio esercitato nell’immobile oggetto di locazione, a cui seguiva la restituzione dell’immobile.

Il locatore, non ritenendo sussistere i presupposti per il recesso sopra indicato, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Lanciano la società conduttrice chiedendo la dichiarazione di invalidità ed inefficacia del recesso per gravi motivi o, in subordine, di dichiarare che tale recesso valesse come recesso ordinario che, tuttavia, nel caso di specie, non poteva essere esercitato prima di un certo periodo contrattualmente previsto.

Sul punto, il Tribunale di Lanciano opera dapprima una ricostruzione giurisprudenziale sui criteri per valutare la sussistenza dei gravi motivi, affermando che “possono costituire gravi motivi solo quegli eventi qualificabili, rispettivamente, come sopravvenuti alla conclusione del contratto (o a una sua modifica), involontari (ossia non riconducibili causalmente alla volontà delle parti) e imprevedibili e che siano tali da incidere sostanzialmente sulla capacità economica del richiedente, così da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio; questa valutazione di gravosità deve essere condotta su un piano oggettivo, avuto riguardo all’effettivo squilibrio del sinallagma negoziale e alle conseguenze che ne siano derivate sull’entità e sull’organizzazione aziendale nel suo complesso; la “gravosità”, al contrario, non può ritenersi integrata per effetto di una mera valutazione negativa di convenienza – posta in essere dal conduttore – sulla eventuale prosecuzione del rapporto contrattuale ma deve avere una connotazione oggettiva.”

Continua il Tribunale di Lanciano precisando che i gravi motivi, ad ogni buon conto, devono essere specificati nella comunicazione di recesso, perché la specificazione dei motivi inerisce al perfezionamento stesso della dichiarazione di recesso e risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

Ebbene, secondo la sentenza in esame, nel caso di specie non sarebbe stato soddisfatto il suddetto requisito, dal momento che la dichiarazione, infatti, conteneva il generico richiamo alla crisi produttiva ed economica insorta, ed alla difficoltà di prevederne il termine. 

A tal proposito, motiva il Tribunale “Se dunque può essere riconoscibile la sussistenza del grave motivo a fronte del mero richiamo alla emergenza pandemica, va detto che in riferimento al generico illustrare le difficoltà economiche conseguenti, la modalità espositiva non è risultato idoneo a consentire al locatore il controllo dei motivi addotti per l’esercizio del recesso.”

Non solo, la sentenza prosegue affermando che alla data specifica del recesso non risultavano concretizzate le ragioni del grave pregiudizio economico, atteso che “assume poi valenza determinante il requisito della gravità (nei termini sinora spiegati, quindi anche inerente l’insostenibilità economica del prosieguo del contratto) deve sussistere al momento in cui il recesso viene operato: se la legge accorda alla parte la facoltà di recedere in presenza di gravi motivi, questi devono essere concreti ed attuali al momento in cui si comunica il recesso.”

Pertanto, secondo il Giudice, “non è sindacabile la libera scelta di operare il recesso in luogo di altre azioni volte alla revisione del canone in presenza dei presupposti, e nell’ambito dell’esecuzione contrattuale secondo principi di buona fede da parte di entrambi i contraenti, tuttavia è chiaro ciò che non permette di riconoscere l’esistenza del grave motivo legittimante il recesso di cui all’art. 27” e, di conseguenza, la sentenza conclude che il recesso operato dal marchio di moda non può considerarsi valido ai sensi dell’art. 27 (gravi motivi), ma solo come recesso convenzionale, accogliendo la domanda subordinata del proprietario.

Conseguenza di quanto sopra è che il conduttore è stato condannato a pagare in favore del proprietario tutti i canoni non versati fino al momento in cui il recesso convenzionale poteva essere contrattualmente esercitato.