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Pubblicato: 24 Maggio 2016

La Corte di Cassazione, Sezione II, con la sentenza n. 9662/2012 ha confermato la decisione del giudice di merito secondo cui un notaio era stato ritenuto responsabile per i danni derivanti all’acquirente di un immobile dall’omessa verifica della presenza di prescrizioni pregiudizievoli sul bene compravenduto.

In tale ipotesi, rispondono, in solido, il notaio che non ha proceduto alle suddette operazioni di verifica e il venditore che ha mendacemente garantito l’inesistenza di vincoli e gravami.

La suddetta pronuncia trae origine dalla controversia giudiziale promossa dall’acquirente di un bene immobile che chiedeva un risarcimento danni al venditore per l’omessa dichiarazione, in sede di compravendita, di gravami. Quest’ultimo chiamava in giudizio il notaio rogante, affinché lo manlevasse dalla richiesta di danni per non aver operato alcuna verifica circa l’esistenza di vincoli o trascrizioni pregiudizievoli (nel caso di specie l’immobile compravenduto era soggetto a sequestro conservativo).

Il Giudice di prime cure rigettava la domanda di manleva proposta dal venditore, in quanto lo stesso aveva volontariamente taciuto l’esistenza della trascrizione del decreto di sequestro. Al contrario, la Corte d’Appello condannava il notaio a pagare all’acquirente la metà dei danni subiti, essendo responsabile in solido con parte venditrice, per non aver effettuato le necessarie visure presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Infatti, “quando un medesimo danno è provocato da più soggetti (pure se diversi siano i titoli di responsabilità di costoro, e siano configurabili titoli di responsabilità contrattuale ed extracontrattuale, ovvero inadempimenti di contratti diversi, intercorsi rispettivamente tra ciascuno di essi e il danneggiato), tali soggetti debbono essere considerati corresponsabili in solido.”

Prosegue la Suprema Corte: “sia in tema di responsabilità contrattuale che di responsabilità extracontrattuale, se un unico evento dannoso è imputabile a più persone, al fine di ritenere la responsabilità di tutte nell’obbligo risarcitorio, è sufficiente, in base ai criteri che regolano il nesso di causalità ed il concorso di più cause efficienti nella produzione dell’evento (dei quali l’art 2055c.c. costituisce un’esplicitazione), che le azioni od omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrlo (principio della c.d. causalità alternativa)»”

Pertanto, la Cassazione, alla luce dei suesposti principi, ha ritenuto che la Corte d’Appello avesse correttamente stabilito la corresponsabilità del notaio rogante nella causazione del danno oggetto della controversia.

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Pubblicato: 16 Maggio 2016

L’off-shore va di moda e stavolta a darne conferma è la recente vicenda di Panama Papers, ennesima cartolina distorta e fuorviante di come andrebbero utilizzati conti off-shore e società off-shore.

Da anni l’inchiesta giornalistica ci propone sempre più spesso scandali finanziari realizzati in quelli che vengono denominati paradisi fiscali. In pochi però sanno effettivamente cosa essi siano, quale sia la normativa che regge questa materia e, soprattutto, se l’off-shore sia giuridicamente lecito.

Società off-shore e paradisi fiscali

L’espressione società off-shore significa letteralmente “società fuori giurisdizione” e sta ad indicare un soggetto giuridico costituito presso un paese diverso da quello in cui svolge attività economica.

La scelta del paese estero in cui registrare l’ente ricade quasi sempre nei paradisi fiscali noti, tra l’altro, per il particolare regime fiscale previsto dalla giurisdizione che, il più delle volte, spazia da uno status di esenzione totale ad uno parziale. Non è tutto. L’incentivo ad attrarre ingenti somme di capitali, infatti, deriva anche dalla previsione di ulteriori strumenti di comodo quali il segreto bancario e un alto livello di privacy (in genere previsti solo per i non residenti), istituti che pongono tutti coloro i quali vogliano svolgere un’attività senza far trapelare alcuna notizia circa la manovra finanziaria né tantomeno i nomi degli organi sociali, in una posizione del tutto vantaggiosa: le giurisdizioni off-shore si rifiutano di collaborare con le magistrature straniere o richiedono procedure così complicate da scoraggiare gli stessi giudici.

Inoltre la creazione di una società off-shore richiede pochi passaggi ed è soggetta a procedimenti di gran lunga più semplici di quelli ai quali siamo abituati: è sufficiente una connessione internet, codice fiscale e un modestissimo capitale che varia a seconda del paese in cui si vuole registrare la società con il supporto di un consulente legale. Fare da soli è decisamente più complesso: sarebbe necessario essere esperti di diritto internazionale per sottrarsi ad incriminazioni di riciclaggio ed evasione.

Evitando un sostanziale groviglio burocratico, infine, si può essere proprietari di una off-shore in non più di 48 ore con l’eventuale possibilità di utilizzare un prestanome.

Il problema e Legge sulla tutela del risparmio 262/2005

Se ci si limitasse ad una questione di contenente, e non di contenuto, il nostro discorso sulle società off-shore potrebbe concludersi qui, al termine di una presentazione che chiarisce e delinea quali sono gli elementi essenziali in materia.  

Tuttavia non possiamo arrestare il nostro cammino senza prima aver specificato che la notorietà delle suddette società va ricollegato al loro impiego e scopo irregolare consistente verosimilmente in operazioni di evasione fiscale o di riciclaggio di denaro frutto di profitti illegali. Per questo la L. 262/2005 (meglio nota come Legge sulla tutela del risparmio) introduce norme poste a protezione del pubblico risparmio attribuendo al Ministro della giustizia, in particolare, il potere di determinare gli Stati «i cui ordinamenti non garantiscono la trasparenza della Costituzione, della situazione patrimoniale e finanziaria e della gestione delle società». Tutte le S.p.A. italiane che controllino o siano collegate a società estere registrate in quei paesi, saranno soggette a specifici obblighi informativi e comunicativi così come riportati dal regolamento Consob.

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Pubblicato: 11 Maggio 2016

Il Decreto Legge n. 59/2016, entrato in vigore il 4 maggio 2016 ed avente ad oggetto “Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione”, ha introdotto all’art. 1 il pegno non possessorio, ossia una nuova forma di garanzia per la riscossione del credito fino ad ora esclusa nel nostro ordinamento.

Gli imprenditori che sono iscritti nel registro delle imprese possono costituire la citata nuova forma di pegno per garantire i crediti relativi all’esercizio dell’attività d’impresa concessi da banche o da intermediari finanziari. Non può quindi trattarsi di crediti personali dell’imprenditore o di crediti di un’impresa diversa.

Secondo quanto disposto dal secondo comma dell’art. 1 del D.L. in esame, il pegno non possessorio può essere costituito “su beni mobili destinati all'esercizio dell'impresa, a esclusione dei beni mobili registrati. I beni mobili possono essere esistenti o futuri, determinati o determinabili anche mediante riferimento a una o più categorie merceologiche o a un valore complessivo. Ove non sia diversamente disposto nel contratto, il debitore o il terzo concedente il pegno è autorizzato a trasformare o alienare, nel rispetto della loro destinazione economica, o comunque a disporre dei beni gravati da pegno. In tal caso il pegno si trasferisce, rispettivamente, al prodotto risultante dalla trasformazione, al corrispettivo della cessione del bene gravato o al bene sostitutivo acquistato con tale corrispettivo, senza che ciò comporti costituzione di una nuova garanzia.”

Il legislatore ha stabilito che il pegno non possessorio deve essere costituito, a pena di nullità, mediante atto scritto recante l’indicazione del creditore, del debitore, la descrizione del bene concesso in garanzia e l’importo massimo garantito e, infine, deve essere iscritto nel registro dei pegni non possessori.

Al verificarsi dell’evento che determina l’escussione del pegno, il creditore ha le seguenti possibilità:

1) vendere i beni oggetto di garanzia e trattenere il corrispettivo fino al soddisfacimento del proprio credito;

2) escutere i crediti fino a concorrenza della somma garantita;

3) concedere in locazione il bene oggetto di garanzia, imputando i canoni a soddisfacimento del proprio credito.

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Pubblicato: 28 Aprile 2016

Nel 2015 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite è intervenuta con la sentenza n. 18213/15 nella complessa materia dei contratti di locazione.

Fino a tale pronuncia gli orientamenti della giurisprudenza sul punto sono stati sostanzialmente tre: 1) necessità della forma scritta ad substantiam del contratto di locazione; 2) alcune sporadiche sentenze di merito hanno optato per la forma scritta ad probationem nei contratti di locazione ad uso abitativo; 3) necessità della forma scritta ad essentiam, con la previsione della rilevabilità della nullità in favore del solo conduttore nel caso in cui la forma verbale gli fosse stata imposta dal conduttore.

Le Sezioni Unite hanno scelto l’ultimo filone giurisprudenziale citato, ricordando che la L. 431 del 1998 prevede testualmente: “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”. Tale necessità deriva da un’esigenza di prevenzione dell’evasione fiscale, così come afferma la Cassazione: “La prescrizione della forma scritta, difatti, appare volta essenzialmente  tutelare l’interesse alla trasparenza del mercato delle locazioni in funzione dell’esigenza di un più penetrante controllo fiscale”.

In conclusione, il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato verbalmente, in violazione dell’art. 1, c. 4, L. 431 del 1998, è affetto da nullità assoluta rilevabile d’ufficio, in quanto contrario alle norme di contrasto all’evasione fiscale, tranne il caso in cui la forma orale sia stata imposta dal locatore. In siffatta ultima ipotesi, la nullità può essere eccepita dal solo conduttore, essendo la relativa azione posta a tutela di quest’ultimo.

Nella medesima sentenza le Sezioni Unite hanno affrontato anche la questione del contratto di locazione registrato ad un canone più basso rispetto a quello effettivamente percepito dal locatore e previsto in un accordo a latere.

Ebbene, in tal caso il Supremo Consesso ha sostenuto che: ““ai sensi dell’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998, in ipotesi di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità, non sanabile con eventuale registrazione tardiva” e, proprio in quanto affetto da nullità, tale accordo non potrà spiegare effetti nemmeno in ipotesi di registrazione tardiva della controdichiarazione.