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Pubblicato: 19 Marzo 2019

La Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 6569 del 07.03.2019, ha stabilito il principio secondo cui il conduttore è tenuto al pagamento del canone di locazione per il periodo necessario alla riparazione, qualora l’immobile sia stato riconsegnato con gravi danni.

La Corte ricorda l’orientamento della giurisprudenza di legittimità a mente della quale “nel caso in cui, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione dei lavori. “

A quanto sopra, la Suprema Corte aggiunge, altresì, che a fronte del diritto del proprietario di ricevere il canone, quest’ultimo non deve nemmeno provare di aver ricevuto, da parte di terzi, richieste per la locazione dell’immobile non soddisfatte a causa dei lavori di riparazione. 

Ovviamente, al proprietario spetterà di provare l'eventuale ulteriore danno rispetto al corrispettivo pattuito ai sensi dell'art. 1591 c.c.

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Pubblicato: 06 Marzo 2019

Tra le innovazioni introdotte dal nuovo Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza vi sono anche alcune disposizioni relative alla compravendita di immobili da costruire, ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma che dall’altro “siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.

Le nuove regole dovranno essere applicate ai contratti aventi ad oggetto gli immobili da costruire per i quali il titolo abitativo sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019. 

1)    La prima innovazione è contenuta nell’art. 385, c. 1, lett. a, del nuovo Codice e prevede espressamente che la mancata consegna all’acquirente di una fideiussione di importo pari alle somme incassate dal costruttore prima dell’atto pubblico definitivo comporta la nullità relativa dell’atto preliminare, ossia la possibilità di far valere la nullità spetta solo all’acquirente.

La nuova normativa precisa, inoltre, che la suddetta fideiussione può essere rilasciata solo da una banca o da una compagnia assicurativa e che può essere escussa dall’acquirente in caso di situazione di crisi dell’imprenditore o in caso di inadempimento di quest’ultimo all’obbligo di consegnare, al momento dell’atto definitivo, la polizza assicurativa decennale a garanzia di eventuali vizi di costruzione.

2)    La seconda innovazione è prevista dall’art. 387 del codice in questione e, secondo tale disposizione, la stipula di un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire deve essere stipulato obbligatoriamente per atto pubblico o scrittura privata autenticata, pena la nullità assoluta dell’atto, con conseguente insanabilità e imprescrittibilità.

Da quanto sopra, deriva che anche la proposta e l’accettazione finalizzate alla stipula dei suddetti contratti debbano essere stipulate nelle medesime forme, ossia per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

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Pubblicato: 04 Marzo 2019

La principale novità con immediato risvolto pratico, in virtù dell'entrata in vigore del Nuovo Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza, sarà la modifica dell’art. 2086 c.c.

Infatti, da marzo 2019 le imprese avranno l’obbligo di adeguare il proprio assetto organizzativo, amministrativo e contabile in funzione della rilevazione tempestiva di un’ipotetica crisi d’impresa e delle perdita della continuità aziendale.

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Pubblicato: 29 Gennaio 2019

La Corte di Cassazione, con due sentenze intervenute a poco tempo di distanza l’una dall’altra, si è occupata della validità di accordi parasociali sempre più diffusi mediante i quali alcuni soci si obbligano a tenere indenne un altro socio da eventuali effetti negativi dell’investimento da quest’ultimo realizzato per l’acquisto della partecipazione societaria.

In altri termini, accade sovente che un socio acquisti un’ulteriore partecipazione societaria oltre a quella già posseduta e che, contestualmente e conseguentemente a tale acquisto, venga sottoscritto un accordo mediante il quale gli altri soci riconoscono al primo socio un diritto di vendita con obbligo di acquisto da parte di essi della partecipazione societaria ad un prezzo predeterminato.

In tal modo, il socio che ha acquisito la maggior partecipazione societaria sarà manlevato da ipotetiche perdite conseguenti all’andamento della società, potendo decidere di vendere agli altri soci, che hanno l’obbligo di acquistare, ad un prezzo pari a quello originariamente versato.

Si potrebbe, a tal proposito, sostenere che tali accordi sarebbero affetti da nullità, in quanto contrastanti con l’art. 2265 c.c., a mente del quale è nullo il patto con il quale uno o più soci sono esclusi da ogni partecipazione agli utili o alle perdite.

Tuttavia, la Cassazione, con le sentenze nn. 17498 del 2018 e 17500 del 2018, ha sancito la legittimità e validità dei suddetti accordi, sul presupposto che in tali casi “nessun significato in tal senso potrà assumere il trasferimento del rischio puramente interno fra un socio e un altro socio o un terzo, allorchè non alteri la struttura e la funzione del contratto sociale, nè modifichi la posizione del socio in società, e dunque non abbia nessun effetto verso la società stessa: la quale continuerà ad imputare perdite ed utili alle proprie partecipazioni sociali, nel rispetto del divieto ex art. 2265 c.c. e senza che neppure sia ravvisabile una frode alla legge ex art. 1344 c.c., la quale richiede il perseguimento del fine vietato da parte di un negozio che persegua proprio la funzione di eludere il precetto imperativo.”

Nelle ipotesi sopra citata l’accordo intervenuto tra i soci dotato di una causa concreta meritevole di tutela, essendo lo scopo dell’acquisto di partecipazioni con l’opzione put quello di finanziamento dell'impresa, anche indirettamente, mediante il finanziamento ad altro socio, nell'ambito di operazioni di alleanza strategica tra vecchi e nuovi soci.

Prosegue la Suprema Corte “In questi casi, accanto alle molteplici forme di finanziamento dell'impresa che il legislatore e la pratica prospettano - a titolo di partecipazione al capitale di rischio (azioni privilegiate, postergate, a voto plurimo, riscattande, ecc.), di debito (mediante obbligazioni strutturate, subordinate, irredimibili ex art. 2411) o con i numerosi strumenti finanziari che possono essere emessi dalla società (cfr. artt. 2346, comma 6; 2447-ter, comma 1, lett. e) - non è precluso alle parti di addivenire pure a simili accordi, in cui la causa concreta è mista, in quanto associativa e di finanziamento, con la connessa funzione di garanzia assolta dalla titolarità azionaria e dalla facoltà di uscita dalla società senza la necessità di pervenire, a tal fine, alla liquidazione dell'ente.”