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 MARCHIO LA MORGIA

 

Il tema della nullità degli atti di trasferimento di immobili abusivi è sempre stato spinoso e, conseguentemente, oggetto di vivaci dibattiti in giurisprudenza.
Sul punto, almeno per ora, Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sembrano aver posto fine al contrasto con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019.
In tale pronuncia, le Sezioni Unite stabiliscono i seguenti principi:

- La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 Cod. civ., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile;

- in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

Come ormai noto, il 16 marzo 2019 è entrato in vigore l’art. 379 del Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza, norma in materia di revisione e controllo delle società a responsabilità limitata.

Ovviamente, tale innovazione impatterà sulla redazione degli statuti delle S.r.l. che dovranno essere adeguati al modificato art. 2477 c.c.

E’ doveroso precisare, tuttavia, che la nuova normativa in esame è già immediatamente applicabile a tutte le S.r.l. costituite dal 16 marzo 2019 in poi, mentre la deadline prevista per l’adeguamento degli statuti delle S.r.l. costituite prima di tale data coincide con il 16 dicembre 2019. Infatti, la normativa concede 9 mesi a partire dall’entrata in vigore dell’art. 379 c.c.i.i. per consentire alle società di adeguare i propri statuti.

A tal proposito, qualora vi siano i presupposti per la nomina obbligatoria dell’organo di controllo, lo statuto delle S.r.l., alla luce delle disposizioni sopra citate, potrà prevedere alternativamente:

1) La nomina di un sindaco unico o del collegio sindacale e di un revisore; 2) la nomina di un sindaco unico o del collegio sindacale ai quali, però, devono essere attribuiti da statuto anche la funzione di revisione contabile; 3) nomina del solo revisore senza la necessità di nominare il sindaco unico o il collegio sindacale.

La normativa prevista dal nuovo Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza avrà un notevole impatto su moltissime piccole e medie imprese che le stesse non potranno trascurare.

 

La Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 6569 del 07.03.2019, ha stabilito il principio secondo cui il conduttore è tenuto al pagamento del canone di locazione per il periodo necessario alla riparazione, qualora l’immobile sia stato riconsegnato con gravi danni.

La Corte ricorda l’orientamento della giurisprudenza di legittimità a mente della quale “nel caso in cui, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione dei lavori. “

A quanto sopra, la Suprema Corte aggiunge, altresì, che a fronte del diritto del proprietario di ricevere il canone, quest’ultimo non deve nemmeno provare di aver ricevuto, da parte di terzi, richieste per la locazione dell’immobile non soddisfatte a causa dei lavori di riparazione. 

Ovviamente, al proprietario spetterà di provare l'eventuale ulteriore danno rispetto al corrispettivo pattuito ai sensi dell'art. 1591 c.c.

Tra le innovazioni introdotte dal nuovo Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza vi sono anche alcune disposizioni relative alla compravendita di immobili da costruire, ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma che dall’altro “siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.

Le nuove regole dovranno essere applicate ai contratti aventi ad oggetto gli immobili da costruire per i quali il titolo abitativo sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019. 

1)    La prima innovazione è contenuta nell’art. 385, c. 1, lett. a, del nuovo Codice e prevede espressamente che la mancata consegna all’acquirente di una fideiussione di importo pari alle somme incassate dal costruttore prima dell’atto pubblico definitivo comporta la nullità relativa dell’atto preliminare, ossia la possibilità di far valere la nullità spetta solo all’acquirente.

La nuova normativa precisa, inoltre, che la suddetta fideiussione può essere rilasciata solo da una banca o da una compagnia assicurativa e che può essere escussa dall’acquirente in caso di situazione di crisi dell’imprenditore o in caso di inadempimento di quest’ultimo all’obbligo di consegnare, al momento dell’atto definitivo, la polizza assicurativa decennale a garanzia di eventuali vizi di costruzione.

2)    La seconda innovazione è prevista dall’art. 387 del codice in questione e, secondo tale disposizione, la stipula di un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire deve essere stipulato obbligatoriamente per atto pubblico o scrittura privata autenticata, pena la nullità assoluta dell’atto, con conseguente insanabilità e imprescrittibilità.

Da quanto sopra, deriva che anche la proposta e l’accettazione finalizzate alla stipula dei suddetti contratti debbano essere stipulate nelle medesime forme, ossia per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

 

La principale novità con immediato risvolto pratico, in virtù dell'entrata in vigore del Nuovo Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza, sarà la modifica dell’art. 2086 c.c.

Infatti, da marzo 2019 le imprese avranno l’obbligo di adeguare il proprio assetto organizzativo, amministrativo e contabile in funzione della rilevazione tempestiva di un’ipotetica crisi d’impresa e delle perdita della continuità aziendale.

Non vi sarà la possibilità di differimento temporale, pena l’aggravamenti delle responsabilità dell’imprenditore, degli amministratori o degli organi di controllo.

Il nuovo assetto organizzativo sarà obbligatorio per le imprese che abbiano superato per due esercizi consecutivi almeno uno dei nuovi limiti:
- totale dell’attivo patrimoniale pari ad Euro 2.000.000,00;
- i ricavi delle vendite e delle prestazioni pari ad Euro 2.000.000,00;
- dipendenti occupati in media durante l’esercizio pari a 10 unità.

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